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物业管理知识百问-物业管理篇
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    1、什么是前期物业管理?
    前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理公司之前,由开发单位选聘物业服务企业,并与开发单位签订的前期物业管理合同而进行的管理。
    2、前期物业服务企业是如何选聘的?
    开发建设单位对新建物业,应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业服务。
    3、前期物业服务合同由谁签订的?    
    新建物业出售前,开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。
    4、前期物业服务合同到什么时间终止?
    前期物业服务合同至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。
    5、前期物业服务合同约定期限未满,已成立的业主委员会可否与物业企业签订物业服务合同?
    前期物业服务合同可以约定期限;期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
    6、对开发建设单位出售新建房屋和购房人在购买新建房屋时有什么要求?
    开发建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。
    7、什么是临时管理规约?
    临时管理规约由开发建设单位制定,在售房时向购房人明示,购房人在购买新建房屋时应当对其进行书面确认,并受其约束。
    8、什么是管理规约?
    管理规约是对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,由全体业主共同制定,经业主大会会议通过后,依法作出的约定,对全体业主具有约束力。
    9、对开发建设单位建设的物业管理用房有何规定?
    在规划、设计新建物业项目时,应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施,并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的4‰确定物业管理用房,用于物业管理服务和业主活动。
    10、建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的,该承担什么法律责任?
    建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的,由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期提供或补建,逾期不提供或不补建的,应当交纳补建价款,并处以10万元以上50万元以下罚款。
    11、物业服务企业擅自改变物业管理用房的,该负什么法律责任?
    未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
    12、物业管理用房权属归谁所有?
    物业管理用房属于全体业主共有。
    13、使用物业管理用房、维修有何要求?
    由物业服务企业负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。
    14、建设单位办理工程竣工验收备案应当提交哪些文件?
    (1)工程竣工验收备案表;
    (2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应报告工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料以及备案机关认为需要提供的有关资料;
    (3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;
    (4)施工单位签署的工程质量保修书;
    (5)法规、规章规定必须提供的其他文件。
    15、建设单位向物业服务企业移交哪些物业产权资料和技术资料?
    (一)产权资料:项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等; 
    (二)技术资料:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等资料,设施设备安装、使用和维修保养的技术资料,工程开工竣工报告,图纸会审记录(复印件),供水、供气、供暖的测试报告,隐蔽工程验收签证,竣工验收证明书等;
    (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
    (四)物业管理所必需的其他资料
    16、对物业服务费的交费主体、交费时间是如何规定的?
    物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费,由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业服务费的,由开发建设单位承担。
    物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由开发建设单位交纳。
    17、物业服务收费有哪两种计费形式?
    物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。
    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务收费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指在预收的物业服务收费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    18、物业公共服务费的计费标准是什么?
    物业公共服务费的计费面积,以产权登记面积为准,未计入产权面积的附属房屋等不得收取物业公共服务费。业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的,从其约定。
    19、普通住宅物业公共服务收费等级标准?
    电梯住宅的收费标准不含电梯使用的电费分摊。
    20、物业公共服务费构成因素有哪些?
    ⑴  管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
    ⑵  物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用;
    ⑶  物业管理区域清洁卫生费用;
    ⑷  物业管理区域绿化养护费用;
    ⑸  物业管理区域秩序维护费用;
    ⑹  物业服务企业办公费用;
    ⑺  物业服务企业固定资产折旧费用;
    ⑻  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
    ⑼  经业主大会同意的其他费用;
    ⑽  合理利润;
    ⑾  法定税费。
    21、物业公共服务收费的内容?
    物业公共服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施、相关场地和区域内的环境卫生进行维护管理,向业主、物业使用人所收取的费用。物业服务收费,包括公共服务收费和代收代办费(小区停车服务收费除外)、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
    22、物业公共服务收费实行政府指导价和市场调节价的内容?
    普通住宅的物业公共服务收费,实行政府指导价。
    非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务收费和满足部分业主、物业使用人需要的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。
    23、业主办理入住手续后未入住的物业服务费如何交纳?
    业主办理入住手续后6个月以上(含6个月)未入住的或入住后6个月以上(含6个月)未使用的空置物业,业主应向物业服务企业书面备案,按规定或约定公共服务收费标准的70%交纳空置物业服务收费。
    物业出租或以其他方式交他人使用的,物业公共服务费由业主或物业使用人交纳,但业主负连带责任。
    24、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业公共服务费该由谁交纳?
    纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。
    25、物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用,运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用如何分摊?
    物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用,运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的,由物业服务企业单独列帐,合理、公开分摊,具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定;尚未成立业主委员会的,由物业服务企业按实际发生的费用向业主合理分摊(空关房屋的业主按70%比例进行分摊)。
    26、业主或使用人未按时交纳物业公共服务费怎么办?
    业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业公共服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业服务企业可以催交,并可按每日万分之五加收滞纳金。逾期仍未交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者向人们法院提起诉讼。
    27、对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾如何收费?
    对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾,由物业服务企业负责清运处置的,按购房面积每平方米2元收取装修人垃圾清运费。
    28、物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等服务如何收费?
    物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业服务企业签订委托合同,实行有偿服务。物业服务企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,并不得向业主另外收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
    29、物业服务企业代收哪些费用不计征营业税?
    物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修资金、房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
    30、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有?
    建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
    31、物业管理区域内停车服务费如何确定?
    物业管理区域内受业主委员会委托,实施专人管理的机动车车位停放服务费,由物业服务企业书面向市价格主管部门提出申请,市价格主管部门按低于社会专门经营机动车停车场收费标准,本着补偿物业管理费用,并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。
    32、什么是装修保证金?
    业主、物业使用人在装饰、装修房屋时,应在装修前与物业服务企业签订管理协议。为保证安全、保证房屋整体结构不被人为破坏,物业服务企业可向装修房屋的业主一次性收取按购房面积每平方米20元的保证金,待该业主装修完毕,经双方查验确无违反协议约定行为后,物业服务企业应在观察期二个月内,全额退还保证金。
    33、业主装饰装修房屋,需要事先做好哪些工作?
    业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
    34、对业主或者物业使用人装饰装修房屋有何规定?
    业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。
    业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
    35、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?
    住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为: 
    (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
    (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
    (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
    (四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
    (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 
    36、装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有哪些行为?
    (一)搭建建筑物、构筑物;
    (二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
    (三)拆改供暖管道和设施;
    (四)拆改燃气管道和设施。
    37、业主、使用人在使用物业时哪些属禁止的行为?
    业主使用人在物业使用中禁止下列行为:
    (1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;
    (2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;
    (3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;
    (4)侵占绿地、毁坏绿化;
    (5)乱设摊点、乱设集贸市场;
    (6)乱倒垃圾、杂物;
    (7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
    (8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
    (9)法律、法规禁止的其他行为。
    38、业主可否将住宅改变为经营性用房?
    业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
    39、改变住宅使用性质有什么规定?
    住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报相关主管部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。违反上述规定,由有关行政管理部门按照相关法律、法规的规定处罚。
    40、对有关专业经营服务单位在物业管理区域内的职责是如何规定的?
    《物业管理条例》规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位,应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。
    41、单位和个人能否占用物业管理区域内的道路、场地?
    任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,与物业服务企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。

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