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物业管理知识百问-业主篇
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    1、什么是业主?
    业主即房屋的所有权人。具体是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。
    2、业主在物业管理活动中享有哪些权利?
   
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。
    (2)业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和业主管理规约的规定,依法请求或者提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议。
    (3)业主可以通过业主大会,提出起草和修订业主管理规约、业主大会议事规则以及物业管理制度建议的权利。
    (4)业主有参加业主大会会议以及行使对业主大会决定事项的投票权利。
    (5)在物业管理活动中,业主行使权利的主要代表是业主委员会 ,业主可以通过参加业主大会,行使选举业主委员会委员,并享有被选举的权利。
    (6)监督业主委员会的工作。
    (7)监督物业服务企业履行物业服务合同。
    (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
    (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
    (10)法律、法规规定的其他权利。
    3、业主在物业管理活动中应履行哪些义务?
    (1)遵守业主大会议事规则和管理规约;
    (2)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
    (3)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施物业管理活动;
    (4)按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费;
    (5)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;
    (6)按照规定交存或者续交专项维修资金;
    (7)法律、法规规定的其他义务。
    4、什么是业主大会?
    业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。
    5、业主大会的职责是什么?
    业主大会履行以下职责:
    (1)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则。
    (2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。
    (3)选聘、解聘物业服务企业。
    (4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。
    (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
    (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
    6、召开首次业主大会有哪些条件?
    物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%,但使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
    7、首次业主大会筹备组应由哪些人员组成?
    首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
    8、首次业主大会会议筹备组的职责是什么? 
    (1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
    (2)确认业主身份和业主人数;
    (3)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单,并公示征询意见;
    (4)拟定业主大会议事规则草案,提出临时管理规约的修订意见;
    (5)确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表;
    (6)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
    9、首次业主大会会议筹备组履行职责的期限有何规定?
    首次业主大会会议筹备组履行职责的期限,到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
    10、首次业主大会应当审议通过哪些事项?
    (一)业主大会、业主委员会章程和议事规则;
    (二)业主委员会日常工作权限;
    (三)业主委员会选举办法;
    (四)管理规约;
    (五)物业的有关公共管理规定;
    (六)选举产生业主委员会。
    11、业主是否可以委托代理人参加业主大会?
    业主不能出席时,可以委托代理人出席业主大会,但必须办理合法的委托手续。委托代理人出席业主大会在委托范围内行使投票权,但不具有被选举的资格。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会,但没有投票权。
    12、组织召开业主大会有哪几种形式?有何要求?
    业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人行使业主权利。
    13、什么是业主大会议事规则?
    业主大会议事规则由业主大会制定和修改,由全体业主共同遵守。业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
    14、什么是业主委员会?
业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的,是业主大会的执行机构。
    15、为什么要成立业主委员会?
    由于住宅产权主体多元化的状况,决定了一个区域,一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益,也有整体利益。需要一种既能维护全体业主的共同利益,有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。所以,应在政府指导下,通过成立业主委员会来发挥管理物业和监督服务的作用。
    16、担任业主委员会成员的条件有哪些?
   
(1)物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。
    (2)遵守国家有关法律、法规。
    (3)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务。
    (4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力。
    (5)具有一定组织能力。
    (6)具备必要的工作时间。
    17、业主委员会履行哪些职责?
    业主委员会作为业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
    (1)召集业主大会会议;
    (2)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;
    (3)代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;
    (4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
    (5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;
    (6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;
    (7)监督管理规约的实施;
    (8)组织筹集专项维修资金;
    (9)组织业主委员会换届和补选工作;
    (10)完成业主大会交办的其他事项。
    18、业主委员会决定如何产生?
    业主委员会可以通过推选产生主任一名和副主任若干名,业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定不得与有关法律、法规、规章相抵触。
    19、业主委员会委员每届任期为几年?
    业主委员会委员每届任期不超过5年,可以连选连任。
    20、成立业主委员会是否需要备案?
    业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
    21、业主大会和业主委员会的经费来源?
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费应当首先从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付,如经费不足,可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
    22、业主委员会是否可以从事经营活动?
业主委员会不得从事经营活动。《物业管理条例》第十九条规定:业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
    23、刻制业主大会和业主委员会印章有什么要求?
业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
    24、业主委员会委员有出现哪些情形应终止资格?
业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止。
    (l)因物业转让、灭失等原因不再是业主的。
    (2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。
    (3)因疾病等原因丧失履行职责能力的。
    (4)有犯罪行为的。
    (5)以书面形式向业主大会提出辞呈的。
    (6)拒不履行业主义务的。
    (7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
    25、业主大会会议应当由谁负责组织召开?在业主委员会不组织召开的情况下怎么办?
    业主大会会议由业主委员会组织召开,但业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召开的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令业主委员会限期组织召开,逾期仍不召开的,由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
    26、物业区域内哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意?
    (1)筹集和使用专项维修资金;
    (2)决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。
    27、物业区域内哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意?
    (1)制定和修改业主大会议事规则;
    (2)制定和修改管理规约;
    (3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
    (4)选聘和解聘物业服务企业;
    (5)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
    28、对业主委员会及其成员违反《物业管理条例》规定未在法定时间内将保管的资料、印章和财物进行移交的如何解决?
    业主委员会及其成员违反《物业管理条例》规定,未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼;造成财物毁坏、灭失的,依法承担赔偿责任。
    29、如何处理业主大会、业主委员会作出违反法律、法规行为的决定?
    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
    30、业主大会、业主委员会和物业服务企业的关系?
    物业服务企业为业主和使用人提供服务,物业管理区域的全体业主组成业主大会,业主委员会是依照法定的程序由业主大会从业主中选举产生的,业主大会和业主委员会一方面要代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益,另一方面也要协助物业服务企业开展工作。业主大会及业主委员会和物业服务企业的关系是平等的,是委托与受托的关系。
    31、业主大会、业主委员会与社区建设的关系?
    按照有关规定,社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作,并参加成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。
    召开业主大会会议,应当告知相关的社区居委会;业主大会、业主委员会作出的决定,应当听取社区居委会的建议;积极配合社区居委会依法履行管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

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