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物业管理知识百问-维修资金篇
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    1、房屋建筑工程的保修期限是多长时间?
    房屋建筑工程的最低保修期限为:
    (1)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程合理使用年限
    (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间,房间和外墙面的防渗漏,为5年
    (3)供热与供冷系统,为2个采暖供冷期
    (4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年
    (5)装修工程为2年
    2、对物业的维修责任是如何区分的?
    在国家规定的保修期限内,物业由开发建设单位负责维修。
    保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务    企业按照物业服务合同约定负责维修、养护,涉及物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造项目,可按程序申请动用物业维修资金。
    3、住宅的自用部位及自用设备包括哪些?
    住宅的自用部位是指业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;
住宅的自用设备是指业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。
    4、住宅的共用部位、共用设备、公共设施包括哪些?
    物业共用部位,是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业内业主或者单幢物业内业主与之结构相连的物业业主共有的部位,包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    共用设施设备,是指根据法律、法规和物业买卖合同,由业主共有的附属设施设备,包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    5、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的,如何办理?
    物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是满足业主正常的生活、工作需求所必须的,不得擅自改变用途。
    业主确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当依法办理相关手续,并告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续。
    6、住宅的共有部位、共有设备维修时,相邻业主、使用人应如何配合?
    住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
    7、什么是物业维修资金?
    物业维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造的资金。
    8、连云港市物业维修资金交存标准?
    业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业维修资金,不设置电梯的房屋每平方米建筑面积交存首期维修资金50元,设置电梯的房屋每平方米建筑面积交存首期物业维修资金80元。开发建设单位按照所开发商品房的建筑总面积交存物业维修资金,每平方米建筑面积交存维修资金10元。
    9、物业维修资金管理原则?
    物业维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、集中管理、政府监督的原则。
    10、物业维修资金使用后怎么分摊?
    住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
    (一)商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
    (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
    (三)售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业维修资金的比例分摊。
    11、业主大会成立后,需要使用物业维修资金的,如何办理?
    (一)物业服务企业或者维修单位提出使用方案,使用方案应当包括拟大修、中修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用物业维修资金的情况的处置办法等;
    (二)业主大会依法通过使用方案;
    (三)物业服务企业或者维修单位组织实施使用方案;
    (四)物业服务企业或者维修单位持有关材料向所在地市、县物业维修资金专门管理机构申请列支物业维修资金;
    (五)市、县物业维修资金专门管理机构发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令其改正;
    (六)市、县物业维修资金专门管理机构审核同意后,将所需物业维修资金划转至物业服务企业或者维修单位。
    12、哪些费用不得从物业维修资金中列支?
    (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
    (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
    (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
    (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
    13、物业维修、更新费用的承担有什么规定?
    物业维修、更新费用根据不同的维修、更新内容或责任按下列规定承担:
    (1)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担;
    (2)住宅共用部位和共同设备的维修、更新费用,由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;设立物业维修资金的,在物业维修资金中列支;
    (3)公共设施的维修、更新费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积的比例共同承担;设立物业维修资金的,在物业维修资金中列支;
    住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
    物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,区、县房地产管理部门应当督促限期维修。
    物业维修资金不足时,业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例,交纳物业维修资金。
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